Änderungen in der Immobilienbranche 2026: Was Käufer, Verkäufer und Eigentümer jetzt wissen müssen

CO₂-Preis im Gebäudesektor: 2026 startet der Preiskorridor (55–65 €/t)

Ab 2026 wird die nationale CO₂-Bepreisung für Brennstoffe wie Gas und Heizöl „marktnäher“: Emissionszertifikate werden im gesetzlichen Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂ versteigert. Für Eigentümer und Käufer bedeutet das, dass die Heizkosten und damit die laufenden Gesamtkosten ein zentraler Faktor bei der Bewertung von Immobilien bleiben – gerade bei unsanierten Beständen.

Kommunale Wärmeplanung: Großstädte müssen bis 30.06.2026 Wärmepläne vorlegen

Für Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern – wie Köln – gilt: Sie müssen bis zum 30. Juni 2026 einen Wärmeplan vorlegen. Dies hat Auswirkungen auf Entscheidungen bezüglich des Heizungstauschs, des Anschlusses an Wärmenetze, von Sanierungsfahrplänen und perspektivisch auch auf die Marktattraktivität einzelner Lagen/Quartiere.

EU-Gebäuderichtlinie (EPBD): Umsetzung bis Ende Mai 2026

Die überarbeitete EPBD verpflichtet die EU-Staaten, die Vorgaben bis Ende Mai 2026 in nationales Recht zu überführen. Wichtig ist dabei Folgendes: Bereits seit dem 1. Januar 2025 dürfen fossile Heizkessel nicht mehr gefördert werden. Mittelfristig steigt zudem der Druck in Richtung effizienterer Gebäude und erneuerbarer Wärme.

NRW: Solarpflicht bei Dachsanierung im Bestand ab 2026

In NRW gilt seit 2026: Wenn ein Bestandsdach umfassend saniert wird, ist grundsätzlich eine Solaranlage (Photovoltaik oder Solarthermie) vorzusehen, es sei denn, es liegen Ausnahmen vor, z. B. bei ungeeigneten Dachflächen. Für Verkäufer ist dies ein Punkt, den sie sauber aufbereiten sollten (Dachzustand, Planung, Kosten, ggf. bereits umgesetzte Maßnahmen).

Mietmarkt: Mietpreisbremse bundesweit bis Ende 2029 verlängert – NRW zieht nach

Die Mietpreisbremse wurde auf Bundesebene bis Ende 2029 verlängert. Damit können die Länder die Regelung weiterhin per Verordnung anwenden. Nordrhein-Westfalen hat sie entsprechend fortgeführt (für die bereits definierte Gebietskulisse). Für Kapitalanleger ist dies bei Mietsteigerungsprognosen relevant, für Verkäufer bei der Renditeargumentation für vermietete Objekte.

NRW-Mieterschutzverordnung: seit 01.03.2025 ausgeweitet – 2026 voll im Alltag

Seit dem 1. März 2025 gilt in NRW eine neu gefasste Mieterschutzverordnung, die den Geltungsbereich deutlich ausweitet. In der Praxis wirkt sich das ab 2026 aus. In den betroffenen Gebieten gelten dann die Mietpreisbremse, eine abgesenkte Kappungsgrenze und eine Kündigungssperrfrist.

Für Käufer

• Nebenkosten realistisch bewerten: Heizart + energetischer Zustand wirken über CO₂-Preis und laufende Kosten stark in die Gesamtrechnung hinein.
• Wärmeplanung im Blick behalten: In Köln kann die Frage „Wärmepumpe vs. Netzanschluss?“ je nach Quartier ganz unterschiedlich ausfallen – 2026 wird hier wichtiger Orientierungspunkt.
• Förderstrategie früh klären: KfW/BAFA und ggf. NRW.BANK können (je nach Vorhaben) den Finanzierungsmix deutlich verbessern.

Für Verkäufer

• Energetische Fakten sauber aufbereiten: Unterlagen, Sanierungsmaßnahmen, Heizung, Dach (Solarpflicht bei Dachsanierung!) – das reduziert Preisabschläge und beschleunigt Entscheidungen.
• Bei vermieteten Objekten: Mietrechtliche Rahmenbedingungen in NRW (Mietpreisbremse/Mieterschutz) transparent darlegen, damit Käufer Rendite und Entwicklung korrekt einordnen können.