Düsseldorf Auf dem deutschen Immobilienmarkt steht eine Trendwende offenbar unmittelbar bevor. „Wir sind am Ende des Booms“, urteilt Ralph Henger, Fachmann für Immobilienkonjunktur beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW).
Das IW erhebt vierteljährlich den Immobilienindex, der dem Handelsblatt exklusiv vorliegt. Vorstände und Manager von Projektentwicklungsfirmen sowie institutionelle Investoren schätzten darin die Geschäftslage und -entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt ein.
Das Ergebnis: In diesem Herbst ist der schlechteste Wert seit 2014 erreicht. Drei Mal in Folge ist das Immobilienklima nun gesunken. Für die Büroflächen prognostiziert die internationale Immobilienberatung JLL bis zum Jahresende einen Rückgang neu vermieteter Flächen in den sieben größten deutschen Bürometropolen, darunter Berlin, Frankfurt und München, um rund vier Prozent im Vergleich zu 2018. Noch pessimistischer sind viele Experten, was die Entwicklung der Einzelhandelsflächen betrifft.
Das veränderte Immobilienklima betrifft auch Henning Koch. Er kauft Immobilien auf der ganzen Welt. Der Manager in Diensten von Commerz Real, der Fondstochter der Commerzbank, sucht international nach lohnenden Investments für die Fonds des Hauses – allen voran für den 15 Milliarden Euro schweren offenen Immobilienfonds Hausinvest.
Zuletzt aber war er vor allem als Verkäufer unterwegs: Ein Bürohaus in Singapur, eines in Wien, zwei Hotels in London, ein Fachmarktzentrum bei Lissabon zählen zur Verkaufsbilanz der ersten neun Monate dieses Jahres. Koch würde das Kapital am liebsten schnell wieder investieren – auch im Heimatmarkt. Doch er gibt sich wählerisch: „In der aktuellen Situation gehen wir bei Ankäufen sehr selektiv vor.“
Seine Zurückhaltung teilt der Manager aus Wiesbaden mit vielen Kollegen. Bei der diesjährigen Herbstbefragung zum IW-Immobilienindex überwogen nach Jahren des Booms erstmals negative Erwartungen: „Für die kommenden zwölf Monate prognostizieren mehr Unternehmen aus der Branche eine schlechtere als eine bessere Entwicklung“, fasst Ralph Henger das Ergebnis zusammen. Befragt werden Entwickler großer Bauprojekte, Investoren und Eigentümer von Büros, Shoppingcentern oder großen Wohnungsbeständen.
Ihre Angaben zur aktuellen Lage und künftigen Geschäftserwartung ließen das Geschäftsklima in der Herbstbefragung um fast elf Prozentpunkte sinken – auf den niedrigsten Wert seit Beginn der Erhebung 2014. „Entscheidend aber ist, dass das Immobilienklima nun dreimal in Folge gesunken ist“, sagt Henger. Nach der reinen Lehre der Konjunkturforschung signalisiert dies einen Richtungswechsel in der wirtschaftlichen Entwicklung.
Damit folge der Immobilienmarkt der Gesamtstimmung der deutschen Wirtschaft. Sie war im zweiten Quartal um 0,1 Prozent geschrumpft. Viele Experten erwarten auch im laufenden dritten Quartal ein Minus, womit sich Deutschland offiziell in einer Rezession befände. Zudem senkten erst kürzlich die großen deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute ihre Wachstumsprognosen für 2019 und 2020.
Noch aber ist die Trendumkehr auf den Immobilienmärkten nicht sichtbar. Aus einem einfachen Grund: „Die Immobilienwirtschaft ist eine nachlaufende Branche, eine konjunkturelle Abschwächung schlägt also erst mit einer gewissen Zeitverzögerung auf Mieten und Renditen durch“, erläutert Christian Schulz-Wulkow, Managing Partner bei Ernst & Young Real Estate. Nachweisen lässt sich das zum Beispiel auf dem Büroimmobilienmarkt.
Dort hängt die Nachfrage davon ab, ob Unternehmen Jobs auf- oder abbauen. Eine Auswertung der internationalen Immobilienberatung JLL zeigt eine klare Korrelation zwischen Ifo-Beschäftigungsbarometer und Nachfrage nach Büros. Geht der Index um fünf Prozentpunkte zurück, sinkt die Zahl neu vermieteter Büroflächen um zehn Prozent – und das mit drei Quartalen Verzögerung.
Tatsächlich ist das Ifo-Beschäftigungsbarometer in der ersten Jahreshälfte um rund fünf Punkte gefallen. Doch noch ist das auf den Bürovermietungsmärkten nicht angekommen. Bis Ende des Jahres erwartet JLL aber einen deutlichen Rückgang neu vermieteter Büroflächen.
In sinkenden Mieten werde sich der Negativtrend noch nicht niederschlagen, sagt Timo Tschammler, Deutschlandchef der internationalen Immobilienberatung JLL, und verweist auf die geringen Leerstandsquoten in den Großstädten. „In Berlin etwa stehen nicht einmal mehr zwei Prozent aller Büros leer. Bevor die Mieten sinken, müsste diese Quote nach unseren Berechnungen auf 7,4 Prozent steigen.“
Danach sieht es derzeit nicht aus, sagt auch IW-Experte Henger: „Im Büromarkt wird kaum spekulativ gebaut.“ Viele der projektierten Bürogebäude sind bereits vor der Fertigstellung vermietet. „Die Fehler der Vergangenheit, die zu Leerständen weit über zehn Prozent in Bürozentren wie Düsseldorf und Frankfurt geführt haben, scheinen sich nicht zu wiederholen“, sagt der IW-Ökonom.
Pessimistischer fällt der Ausblick im Shoppingsegment aus: „Den Einzelhandelsbereich beobachten wir mit Sorge“, sagt Commerz-Real-Manager Koch. „Definitiv stehen wir dort vor einem riesigen Umbruch.“ Da verwundert es nicht, dass die Erwartungen der Immobilienvorstände nirgendwo so ins Negative drehten wie bei Handelsimmobilien.
Dennoch geht EY-Manager Schulz-Wulkow davon aus, dass die Branche noch Puffer hat, um die wirtschaftliche Abkühlung abzufedern. Aber, schränkt der ‧Experte für Fusionen und Übernahmen ein: „Immobilieninvestoren brauchen wegen der ‧bereits hohen Preise inzwischen sehr ambitionierte Wirtschaftspläne, um ihr Investment langfristig zum Erfolg zu führen.“
Einige der vom IW befragten Führungskräfte in Immobilienunternehmen sind sich dessen wohl bewusst: „Die Antworten auf unsere Detailfragen zeigen, dass die ersten CEOs sogar von sinkenden Mieten und Preisen ausgehen“, sagt Studienautor Henger. Die Mehrheit der Befragten erwarte indes, dass die Mieten weiter steigen werden, und zwar stärker als die Preise. Ein Novum und daher für Henger ein weiteres Indiz, dass der Wendepunkt erreicht ist: Bislang hinkten die Mieten den Kaufpreisen hinterher.
„Die gewandelte Erwartung bei Preisen und Mieten ist ein typisches Zeichen für eine Trendumkehr in der Immobilienkonjunktur.“ Mietsteigerungen werden allerdings die sich abschwächende Preisdynamik nicht kompensieren können, ist Henger überzeugt. Das heißt: Die aufgrund immens gestiegener Preise aktuell historisch niedrigen Immobilienrenditen werden wieder steigen. „Und höhere Renditen sind Ausdruck der Tatsache, dass die Risiken des Immobilieninvestments wieder stärker in den Blick genommen werden“, sagt der Ökonom.
Können Wohnungsmieter und -käufer in den deutschen Metropolen also bald auf sinkende Mieten und Preise hoffen? Wohl kaum. Wie die meisten Beobachter prognostiziert auch Experte Henger, dass die hohe Nachfrage und das nach wie vor zu geringe Angebot an Wohnraum in den Ballungsräumen vorerst anhalten.
Allerdings werde es sowohl für Vermieter bestehender als auch für Entwickler neuer Gebäude nicht mehr so leicht sein wie zuletzt, immer höhere Kaufpreise und Mieten durchzusetzen. „Für die im Wohnbereich tätigen Unternehmen heißt die aktuelle Devise also: Besser als jetzt wird es vorerst nicht mehr.“
Wie lange die Branche auf dem aktuellen Hochplateau verharren wird, ist kaum absehbar. Einig sind sich alle Marktbeobachter immerhin darin, dass die geldpolitische Lockerung, die die EZB in ihrer jüngsten Sitzung angekündigt hat, die negativen konjunkturellen Effekte teilweise abfedern wird.
Sowohl Versicherer, Pensionskassen und Fonds als auch private Anleger auf der Suche nach vergleichsweise sicheren Investments würden mangels Alternativen weiter auf Immobilien setzen, sagt JLL-Deutschlandchef Tschammler. „Trotz der gestiegenen Preise sind sie schließlich immer noch positiv verzinst.“ Zudem bleibt Deutschland ein gefragtes Ziel ausländischer Investoren, ergab die IW-Umfrage. „Dies dürfte die Konjunktur der Branche ebenfalls stützen“, resümiert Henger.
Und auch wenn laut IW-Befragung die Zahl der hiesigen CEOs gestiegen ist, die inzwischen auf Verkäufe setzen, so will die Mehrheit doch weiter wachsen. Auch Commerz-Real-Manager Koch ist optimistisch: Bis Jahresende will er mehrere Deals unter Dach und Fach bringen. Diesmal auf der Käuferseite.
Mehr: Nirgendwo in Deutschland wurden zuletzt so viele Luxuseigenheime verkauft wie in Hamburg. Damit verweist die Hansestadt den ewigen Rivalen München auf den zweiten Platz.
