Mit Schwarmfinanzierung, also Crowdfunding, generieren viele Entwickler und Visionäre finanzielle Mittel über das Internet, auf sogenannten Crowdfunding-Plattformen. Sie präsentieren ihre Innovationen online und locken dadurch potentielle Investoren an.
Doch in Deutschland setzen Schwarmfinanzierer nicht mehr ausschließlich auf innovative Produkte, sondern vermehrt auf Immobilien. So stieg im ersten Halbjahr 2019 auf Online-Plattformen das Crowdfunding für Immobilien um 63 Prozent an, was ein neues Gesamtvolumen von 155 Millionen Euro ergibt. Marktführer unter den Plattformen sind Exporo, Bergfürst und Zinsland, die insgesamt 92 Prozent des Marktes ausmachen. Mit Marktanteilen von 68 Prozent und Investitionsvolumen von 105 Millionen Euro ist die Hamburger Plattform Exporo Deutschlands größtes Crowdfunding-Unternehmen.
Analysen der Internetseite Crowdfunding.de zufolge erhöhte sich nicht nur das Investitionsvermögen in Immobilien, auch die Anlageform des Crowdfundings verschob sich stark. Seit Beginn 2019 stellen Anleihen die populärste Anlageform für Immobilien-Crowdfunding dar, so waren es in Vergangenheit noch Nachrangdarlehen. Knapp 50 Prozent der Schwarminvestitionen beliefen sich demnach auf Anleihen, was einem Wert von 73 Millionen Euro entspricht.
Die Verschiebung der Crowdfunding-Form von Immobilien könnte mit der erarbeiteten Verbesserung des Anlegerschutzes auf den Investitionsportalen zusammenhängen. Zudem bergen Nachrangdarlehen ein erhöhtes Risiko des gesamten Kapitalverlustes, denn im Falle einer Insolvenz werden jene Investoren zuletzt bedient, das bedeutet für Inhaber von Nachrangdarlehen meist den totalen Verlust der Investition.
Dennoch wird vom deutschen Verbraucherschutz im Zusammenhang mit Schwarmfinanzierung fortlaufend vor erheblichen Verlustmöglichkeiten gewarnt und von garantierter Kapitalerhaltung kann nicht ausgegangen werden.
Vom Immobilien-Crowdfunding profitieren neben Investoren auch die Projektentwickler und kreditgebenden Banken.
Der Projektentwickler profitiert insofern, dass die Investoren kein Mitspracherecht am Projekt haben und Einmischung seitens der Geldgeber nicht zu befürchten ist. Das Crowdfunding erspart dem Projektleiter außerdem die organisatorisch aufwendige Koordination von Immobilienfonds, welche von den Finanzmärkten abhängiges Verhalten vorweisen.
Zusätzlich begrüßen geldgebende Banken eine Immobilien-Schwarmfinanzierung, denn diese wird dem Projektmanager als Eigenkapital zugeschrieben und stellt dementsprechend eine Verringerung des Kreditausfallrisikos dar. Denn Bankdarlehen werden im Falle des Projektscheiterns, oder Zahlungsunfähigkeit bevorzugt ausgezahlt.
Aber auch die aus dem Crowdfunding stammenden Investoren profitieren von dieser Methode. Sie genießen den Vorteil einer verhältnismäßig kurzen Laufzeit und geringen Abwicklungskosten. Zeitgleich kann mit Renditen von 5 bis 7 Prozent pro Jahr gerechnet werden und das bei geringen Mindestinvestments, so erlauben manche Projekte schon Investitionen von 250 Euro.
